包租代管常見問題

社會住宅是政府推動的居住政策，採「只租不賣」，由政府補助或委託民間業者，把合乎居住標準的房屋以低於市場的租金出租給有需要的家庭。

與國民住宅最大的差別是：國宅是「出售式」的一次性投資，社會住宅則是只租不售的長期循環，並搭配社福資源介入。

對房東而言，加入社會住宅包租代管後，招租、收租、修繕協助與房客溝通都由特許業者負責，並可享有稅賦減免與費用補助。

兩者都是社會住宅的合法模式，差別在「誰跟房客簽約」：

• 代租代管：您與房客直接簽約，我們居中媒合並代為管理。簽約租金約為市場租金的 9 折，押金由您保管，公證非強制。
• 包租包管：我們先與您簽包租契約（3 年），再轉租給房客（至少 1 年）。租金約為市場租金的 8 折，但補助項目較多（修繕費、公證費、居家安全保險費），轉租契約應辦理公證。

簡單說：代租是媒合、包租是由我們承租再轉租。想要租金高一點、自己保有與房客的契約關係，選代租；想要完全不接觸房客、空置期間仍有保障，選包租。實際適合哪一種，可以由我們到現場評估後建議。

可以歸納成「3 稅減免 ＋ 3 費補助 ＋ 免費專業管理」：

• 綜合所得稅：每屋每月最高 15,000 元租金收入免稅，超出部分還可再減除 60% 必要費用。
• 房屋稅：適用自用住宅優惠稅率 1.2%。
• 地價稅：得適用優惠稅率（實際依各縣市自治條例）。
• 修繕費補助：每屋每年最高 10,000 元。
• 公證費補助。
• 居家安全保險費：每屋每年最高 3,500 元（包租）。

另外不收仲介服務費、不收代管費，房屋管理由我們負責。

社會住宅照顧的是租屋弱勢，不等於經濟弱勢。承租的基本門檻是：在當地沒有自有住宅、家庭每人每月平均所得與財產低於一定標準，且未同時領取其他租金補貼。

實務上一般戶占大多數——例如剛成家、還沒買房的雙薪年輕夫妻，只是因為在當地無自有住宅而符合資格。

所有房客都需經過資格審查，文件與所得財產都要查驗通過才能承租。

因為這是政府的住宅政策，媒合與代管的服務費用由政府編列預算支應，不向房東收取。

我們是政府評選的特許包租代管業者，提供媒合、收租、催繳、修繕協助與定期關懷訪視等一條龍服務，這些成本已由政策補助，所以您可以免費取得專業管理。

省下的金額取決於您的租金、房屋現值、地價與所得級距，差距可能很大。

影響最大的是綜合所得稅：一般出租只能減除 43% 必要費用且沒有免稅額；社會住宅包租代管則是每屋每月 15,000 元免稅，超出部分再減除 60%，加上房屋稅、地價稅的優惠稅率，落差相當可觀。

我們做了一個免費、免登入的試算工具，可以直接比較「自行出租 / 一般出租 / 社會住宅包租代管」三種方式的年度淨收益。

兩者都有稅賦優惠，差別主要在免稅額與必要費用扣除率：

• 房東自行出租：無免稅額，必要費用扣除 43%
• 公益出租人（房客領一般租金補貼）：每月 15,000 元免稅，扣除 43%
• 一般代管公司管理：每月 6,000 元免稅，扣除 53%
• 社會住宅包租代管：每月 15,000 元免稅，扣除 60%

社會住宅除了稅賦條件最優，還多了修繕費與公證費補助，整體是四者中最有利的。

租金不是隨意訂定，而是依國家住都中心的「市價租金價格評定表」核定該區域的每坪租金區間，再依坪數計算，並依模式打折（包租約 8 折、代租約 9 折）。

換句話說，基準是該區的市場行情，不是隨便壓低。若您認為評定金額與實際行情有落差，可以提出租金評定申請重新確認。

要留意的是，簽約租金不含停車位、水電瓦斯與管理費，這些需另行約定。

綜所稅的免稅額是以「每屋」也就是每個門牌計算。

因此一棟三層透天若只有一個門牌、分租給三戶，免稅額仍以每月 15,000 元為上限；同一層隔成多間套房雅房也是相同道理。

先別急著繳，可以把稅單提供給我們，我們會協助您確認：有時稅單上雖未顯示優惠百分比，實際計算後其實已經套用。

若確實沒有適用，通常是稅捐機關尚未收到名冊資料，可以聯繫稅捐稽徵處說明該租期已加入社會住宅，由稅捐處向國家住宅及都市更新中心確認後更正。我們會協助您完成聯繫。

另外提醒：若您的房屋稅原本被歸類為「營業用」或「非住家非營業用」，建議在簽約前先向稅捐處辦理用途變更。

法律沒有強制規定，有沒有公證都不影響租約的效力。不過包租模式的轉租契約依規定應辦理公證。

公證並載明「逕受強制執行」的好處是：日後若發生房客租期屆滿不搬、積欠租金，或出租人不返還押金等情形，可持公證書直接向法院聲請強制執行，省去冗長的訴訟程序。公證人也會確認雙方身分並保管文書。

要注意的是，持公證書直接聲請收回房屋僅限租期屆滿的情形；租期中途終止仍須循訴訟或調解途徑。

公證費以「租金總額＋押金」與「房屋課稅現值」兩者取高者作為計算基準，若加註逕受強制執行條款會再加收。

舉例：月租 2 萬、租期 1 年、押金 2 個月，租金加押金為 28 萬；若課稅現值低於此數，就以 28 萬計算，加註強制執行條款後約 3,000 元。

社會住宅有公證費補助，實際負擔與申請方式我們會在簽約前說明清楚。

房東為個人時，通常需要：身分證正反面影本、存摺封面影本（撥款用）、印章、建物第一類謄本、最新一期房屋稅繳款書，以及房屋鑰匙。

若為共同持有，需另附其他所有權人的身分證、存摺與授權書；若房東為法人，則需公司登記事項表、負責人身分證與公司存摺；委由代理人辦理者需附代理人授權書與證件。

建物謄本我們可以代為申請，您不需要自己跑地政事務所。

正常使用的自然耗損由出租人負責修繕，人為損壞則由房客負責，實務上會由維修廠商判定。

社會住宅提供修繕費補助，物件媒合成功後即可申請，需檢附修繕申請書、修繕前中後照片，以及統一發票或合格收據。

依規定補助款須直接撥入所有權人帳戶，因此通常由您先行墊付，再由我們造冊請款，撥款作業約需數個月。整個流程我們會全程協助。

不行。修繕補助以合約年度計算，當年度未使用完畢的額度會歸零，下一個年度重新起算。

另外，修繕費須在起租日之後才能動支，且需檢附施工前後照片與發票憑證，無法事後補作。

若您不想在出租後持續處理家電維修，可以在契約中約定家具家電不負責修繕，待每年的修繕補助額度用完後，由房客自行決定是否自費維修。

空屋當然可以出租，只是附家電的物件通常較受歡迎，空屋的招租期可能會拉長一些。

因為租金代收本來就是代管服務的一環。金流經過代管公司，我們才能即時掌握房客的繳款狀況——一旦發生遲繳，可以立刻啟動催繳程序、依規定寄發存證信函，對後續的權利主張才有完整紀錄。

代收期間很短，例如房客月中匯入，我們會在當月底前轉入您的帳戶。

這正是交給專業代管的價值所在，您不需要自己出面催討。我們的處理程序是：

1. 先以電話或訊息提醒，多數情況只是一時疏忽。
2. 經多次催繳仍未繳付，寄發存證信函限期給付。
3. 若遲付達兩個月租金且催告後仍拒繳，依租賃住宅市場發展及管理條例得終止契約、收回房屋。
4. 仍不返還者，循法律途徑請求遷讓並強制執行。

每個步驟都必須完備，終止才會有效，這也是為什麼建議由熟悉流程的業者處理。

租約到期前，我們會要求房客回復點交時的屋況、完成水電瓦斯結帳並辦理戶籍遷出，未完成者押金不予退還，對房客具有實質約束力。

若仍未遷出，租約到期後可協助將其戶籍遷至該區戶政事務所，作業時間依戶政規定約需數個月。

另外提醒：建議所有權人的戶籍不要設在出租的房屋，因為法院重要文書是寄送至戶籍地。

可以。依「買賣不破租賃」原則，新屋主須承接既有租約；若要提前終止，則須依約負擔違約金並按比例繳回已領取的政府補助。

另外要留意稅務影響：房屋一旦有出租事實，日後出售時將無法適用自用住宅的土地增值稅優惠稅率。若您近期有出售計畫，建議先與我們討論再決定。

可以。您自行刊登廣告後，把有意承租的人轉介給我們說明社會住宅的應備資料即可。

不過我們通常不建議由房東親自帶看——房客當著屋主的面往往不好意思直接提出疑問，反而不利於成交。另外若招租時對房客的承諾與社會住宅的規定有落差，後續容易產生誤會。

包租代管業者與政府的委辦合約以期為單位，若業者結束營運，案件會移轉給其他特許業者接手，不會讓房東求助無門。

特許業者亦須依規定於主管單位繳納保證金，並受主管機關監督與評鑑。

租約到期前兩個月我們會進行續約意願調查，到期前一個月告知調查結果。

房客若要續約，須在到期前重新檢附文件通過資格審查，不符資格者不得續約。若是換房客承租，租金需符合最新的租金評定結果。

不論續約或重新招租，我們都會提前與您聯繫確認意願。